Accords-en-vert - Point de vue

L’envolée des prix de l'immobilier et du foncier est évoquée presque quotidiennement dans les médias. La hausse des prix au cours des cinq dernières années est estimée entre 40 et 60 %, avec des fortes variations selon les régions.
Cette réalité a des répercussions au niveau du logement, que ce soit en accession à la propriété ou en location. Toutes les couches de la population sont désormais concernées.
Le prix du foncier a également des incidences sur la construction de logement. Pour en minimiser l’impact, le ministre de la Solidarité envisage de dissocier le coût du foncier de celui de la construction dans les programmes de logement social. Cela permettrait de proposer des niveaux de prix (en formules locatives ou d’accession) plus en adéquation avec les capacités financières des ménages.
Cette envolée du foncier a également des incidences sur l'économie touristique en France, notamment en termes de politique foncière des acteurs publics, que ce soit en espace rural, urbain, montagnard ou littoral.

au fil de nos pérégrinations touristiques, nous avons pu relever quelques exemples qui nous semblent significatifs des difficultés engendrées par ce phénimène.

Premier exemple.Un camping municipal de 50 emplacements, sur les rives de la Drôme, doit envisager une extension, donc une acquisition foncière de 1 à 3 ha. Au prix actuel du marché, le foncier convoité pour cette extension oscille entre 35 à 50 euros le m², soit un coût d'achat de 850 euros à 1150 euros pour un emplacement moyen nu. Un tel coût n'est pas acceptable pour une valorisation en camping-caravaning, même avec des emplacements équipés en hébergements de plein air HLL ou mobile-home). Si la commune envisage de faire jouer son droit de préemption (dans l'hypothèse où ce foncier serait vendu à des tiers), il lui semble difficilement possible de mettre en branle une procédure d'expropriation. apparaît difficilement possible. Elle négocie donc, parlemente mais avance peu. Pendant ce temps , le camping se dégrade et sort progressivement du marché touristique.

Deuxième exemple Dans le cadre de son schéma de développement, un petit bourg de caractère a défini un projet de restructuration – développement, pour la mise en oeuvre duquel l'acquisition de.plusieurs parcelles (avec ou sans maisons ) a été identifiée comme stratégique. Une opportunité se présente avec une mise en vente. Cette acquisition qui, pour le moment, constitue une réserve foncière ne peut être financée. En effet, les dispositifs d'aides aux communes proposés par le département et la région excluent les acquisitions foncières.

Troisième exemple. Au Nord de la région parisienne, une fédération départementale d'éducation populaire a pour projet d'aménager, dans un domaine rural de 1,5 ha, un petit centre d'hébergement d'une cinquantaine de lits ainsi que des bureaux (1 500 m² de surface utiles). Le projet d'aménagement s'inscrit dans les dispositifs d'aide du département et de la région. Par contre, l'acquisition (qui revient à 300 euros le m² en surface bâtie utile, soit 16 % du montant global HT du projet) n'est pas éligible.

On peut multiplier les exemples de projets d'équipements touristiques ou de loisirs (qu'il s'agisse de créations ou de restructurations), pour lesquels le prix du foncier (terrain nu ou domaine bâti) représente un poids si important dans le montage financier qu'il contribue à faire abandonner le projetcar le foncier est devenu un bien rare et cher.

de la même façon, les coûts d'acquisition élevés incitent de nomreuses collectivités locales à ne pas acquérir des sites stratégiques (en bord de rivière, plans d'eau, avec point de vue...) D'où la privatisation de nombreux sites de loisirs, jusqu'alors ouverts gratuitement au public. Les prix élevés du foncier ont pour effet négatif d'accentuer la tendance de nombreuses collectivités locales à gérer le court terme, à manquer d'ambitions, de visions prospectives au niveau des politiques foncières.

Cela étant, pour les organismes et collectivités déjà propriétaires, les prix de vente actuels peuvent aussi constituer une opportunité. C'est le cas notamment des collectivités territoriales, des organismes sociaux, des comités d'entreprise et des associations de tourisme social qui dans les années 1960 à 1980, se sont dotés de centres de vacances et de loisirs à la montagne, à la campagne ou sur le littoral, A l'époque, le contexte d’exode agricole a souvent permis aux promoteurs sociaux de disposer de domaines de taille importante à des prix intéressants. La capacité d’accueil de ces équipements varie, en général, de 60 à 300 lits ; l'emprise foncière était relativement importante (de 1 à plusieurs hectares). Ainsi, par exemple, on comptait dans les années 1990, plus de 50 équipements collectifs sur l’île d’Oléron, 900 dans les trois départements alpins de Rhône Alpes...Aujourd'hui, ces équipements sont confrontés à des problèmes de restructuration et/ou de reconversion. Dans un contexte foncier tendu, ils constituent autant de réserves foncières. De nombreux propriétaires ont ainsi pu réaliser des transactions intéressantes, dont les gains ont été réinvestis dans la reconversion d'autres installations.

Ce type d'effet positif de la hausse du prix du foncier restant relativement exceptionnel, la question de l'accès au foncier touristique pour les collectivités locales reste posée. Tois types de réponse sont à trouver.
La première passe par l'expression d'une volonté politique de garder dans le domaine public ou associatif les sites existants et de doter les territoires de réserves foncières stratégiques à des fins touristiques ou de loisirs.
La deuxième passe par la prise en compte dans les documents d'urbanisme (Scot, schémas de cohérence territoriale, et PLU, plans locaux d'urbanisme),de l'activité tourisme et loisirs. C'est un élément indispensable pour permettre au territoire d'accueillir des équipements de loisirs, des hébergements touristiques... La vocation "Tourisme et Loisirs" de certaines zones "zone à vocation résidentielle de loisirs" doit être affirmée et reconnuedans ces documents.
Une troisième réponse est celle du financement. La maîtrise foncière doit être reconnue comme un investissement préalable indispensable, au même titre que les futurs aménagements (VRD et/ou bâti).
La maîtrise foncière doit pouvoir bénéficier de dispositifs spécifiques d'accompagnement (*) dans le cadre de procédures de développement territorial. L'Etat, la Région et les Conseils Généraux doivent l'admettre clairement.
Il n'est pas souhaitable de recourir à des procédures dérogatoires pour intégrer le coût du foncier dans l'assiette de calcul d'un investissement subventionnable.

Enfin, à côté des aides publiques d'accompagnement, le maître d'ouvrage doit pouvoir trouver auprès des banques une écoute et une approche spécifique pour le financement d'emprunts long terme (25/30 ans) à taux réduit.

Ainsi, pour réussir des montages financiers satisfaisants qui n'hypothèquent pas l'économie d'un projet, il convient souvent de rechercher la combinaison des trois éléments :

- Un site localisé dans une zone de loisirs du document d'urbanisme local ;

- La prise en compte, dans le dispositif d'accompagnement des projets du territoire, de la maîtrise foncière pré opérationnelle ou stratégique ;

- Un emprunt bancaire adapté.

Au cas par cas, on voit des solutions s'esquisser, se construire, pour résoudre le problème posé. Mais il serait souhaitable que la reconnaissance de l'impact du foncier soit reconnue et identifiée clairement comme un enjeu stratégique.

* la taxe d'apprentissage sur les espaces maturels sensibles (TDENS), qui permet au département d'intervenir dans l'acquisition et l'aménagement d'"spaces naturels sensibles, ne concerne qu'une très faible partie des espaces fonciers à vocation de loisirs ou d'accueil touristique

L'envolée des prix du foncier et de l'immobilier

Une menace réelle pour le développement touristique